A Nova Lei de Zoneamento e Uso do Solo de Curitiba foi sancionada em 10/10/2019 pelo prefeito Rafael Greca em cerimônia realizada no IPPUC.
A Lei nº 15.511, de 2019 (baixe aqui o arquivo completo) atualiza a legislação que norteia o desenvolvimento de Curitiba e prepara a cidade para o crescimento ordenado nos próximos anos.
A aprovação da nova legislação permitirá a modernização dos processos de licenciamento pela Prefeitura, um trabalho já está em curso pela Secretaria Municipal de Urbanismo.
“Será possível tirar alvarás mais rápidos, a partir de um sistema online. Esta lei é um marco de civilidade, maturidade, tradição e inovação.
Prefeito Rafael Greca
O mapa é lindo. Curitiba é emoldurada pelas áreas de preservação do Passaúna e do Rio Iguaçu. Os rios podem não ser os mais lindos do mundo, mas são os mais protegidos e queridos do Brasil ”
Destaques da nova Lei de Zoneamento
São destaques da nova legislação, o fortalecimento de moradias na área central, o incentivo a comércio e serviços nas pontas dos setores estruturais para uso não habitacional com potencial construtivo maior.
E na prática? O que muda com a nova Lei de Zoneamento?
Destaco agora alguns dos pontos modificados que podem impactar o mercado imobiliário:
Novo Mapa de Zoneamento
ZC – Zona Central
A Zona Central – ZC, centro tradicional da cidade, é caracterizada pela grande concentração e variedade de atividades e funções urbanas, onde se pretende requalificar a zona e o patrimônio imobiliário local, privilegiando o pedestre, oferecendo áreas de estacionamento compatíveis com a necessidade do comércio e serviços locais e promovendo o aumento do uso habitacional.
Redução no coeficiente base de aproveitamento para usos comerciais de 5 para 4, privilegiando o uso residencial (habitações coletivas) que continua com coeficiente 5.
ZR4 – Zona Residencial 4
Art. 43. A Zona Residencial 4 – ZR4 é uma zona de predominância residencial de média densidade de ocupação, caracterizada como suporte aos eixos estruturais e que se beneficia do sistema de transporte de alta capacidade, onde se deve promover, prioritariamente, a ocupação com habitação coletiva e comércios e serviços de atendimento de bairro, devido à infraestrutura implantada.
Art. 44. Nos terrenos situados na Zona Residencial 4 – ZR4 com testada para as vias externas do Eixo Estrutural, serão permissíveis, a critério do Conselho Municipal do Urbanismo – CMU, atividades de comércio e serviço vicinal e de bairro nas seguintes condições:
I – somente alvarás de licença para localização em imóveis existentes com área máxima de 400,00 m²;
II – nos terrenos situados com frente para a via externa no Eixo Estrutural Norte, entre as ruas dos Funcionários, Mal. Mascarenhas de Moraes, João Gbur e Mariano Gardolinski, e no Eixo Estrutural Sul, entre a Rua Presidente Kennedy, Orlando Padilha dos Santos até o cruzamento
da Av. Winston Churchill com Rua André Ferreira Barbosa, serão permissíveis mais de uma atividade de comércio e serviço vicinal e de bairro, nas seguintes condições:
a) coeficiente de aproveitamento máximo 1 (um), obtido através da aquisição de direito de construir por meio da outorga onerosa e/ou qualquer instrumento urbanístico adotado para aumento de potencial;
b) deverá ser implantada a via local em toda a testada da quadra ou no mínimo em 100 m (cem metros), o que for menor;
III – o Plano de Ocupação do empreendimento deverá ser aprovado pelo Conselho Municipal de Urbanismo – CMU, ouvido o Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba – IPPUC, que poderá analisar condições menos restritivas, se for o caso.
Este trecho trás uma alteração importante para usos comerciais nas Vias Externas dos Setores Estruturais, o que popularmente chamamos de Vias Rápidas. A legislação atual era bem restritiva para usos comerciais nestes terrenos, liberando, a critério do CMU, apenas Serviço Vicinal 1 com porte de até 100m² em edificações existentes e agora poderá liberar (uso permissível) Comércio e Serviço Vicinal e de Bairro em imóveis existentes e porte de até 400m², permitindo o aumento da concentração de comércios em regiões melhor atendidas pelos serviços de transporte.
ZR3-T – Zona Residencial 3 Transição – NOVA
Art. 41. A Zona Residencial 3 Transição – ZR3-T situa-se contígua ao Eixo Estrutural Oeste e ao Eixo Nova Curitiba, propiciando a transição de parâmetros de uso e ocupação entre esses Eixos e zonas circundantes.
Na Zona ZR3-T a altura máxima base sobe de 3 para 4 em relação a ZR3, para Habitação Coletiva.
Para o uso comercial, passa a ser permitido na ZR3-T Comércio e Serviço Vicinal e de Bairro com até 200m² onde no ZR3 era permitido apenas Comércio e Serviço Vicinal 1 até 100m².
ZUMVP – Zona de Uso Misto do Vale do Pinhão – NOVA
Art. 59. A Zona de Uso Misto do Vale do Pinhão- ZUMVP é o território onde se desenvolve o programa urbanístico do Vale do Pinhão, cujo objetivo é revitalizar e requalificar a área do antigo distrito industrial da cidade, contíguo ao Eixo Estrutural e ao Eixo Marechal Floriano, cujos limites estão indicados no mapa anexo, parte integrante desta Lei.
Art. 60. O objetivo urbanístico de revitalização com diversificação de usos será alcançado mediante o incentivo ao uso do solo misto no mesmo empreendimento, com parâmetros diferenciados, sendo atribuído coeficiente de aproveitamento básico 1 (um) para cada tipo de uso, seja habitacional, comercial, de serviços ou industrial, até o máximo geral de 3 (três), e altura diferenciada conforme o coeficiente máximo total utilizado, conforme o disposto no Quadro XXVIII, em anexo, parte integrante desta Lei.
Uma novidade da Nova Lei de Zoneamento é a criação do ZUMVP – Zona de Uso Misto Vale do Pinhão, que define os parâmetros de apoio ao desenvolvimento da região, que fica na área do Prado Velho, entre a Rua João Negrão e a Rua Santo Antônio.
Os novos parâmetros permitirão edifícios de até 12 pavimentos, especificamente pensados em projetos multi-uso, onde estarão integrados usos residenciais, comerciais e de ensino por exemplo.
Como funciona o Vale do Pinhão?
Vale do Pinhão é o movimento de Curitiba para promover ações de Cidades Inteligentes. Uma Cidade Inteligente se desenvolve economicamente ao mesmo tempo que aumenta a qualidade de vida do seu cidadão e gera eficiência nas operações urbanas.
O ecossistema de inovação é composto por todos e quaisquer atores cujo objetivo é o desenvolvimento de inovação, como por exemplo, universidades, aceleradoras, incubadoras, fundos de investimento, centros de pesquisa & desenvolvimento, startups, movimentos culturais e criativos, a sociedade, etc. Além da Prefeitura de Curitiba, também fomentam o ecossistema, SEBRAE-PR, FIEP e FECOMERCIO-PR.
ZCC – Zona Centro Cívico
Art. 78. A Zona Centro Cívico – ZCC compreende a área onde se concentram atividades administrativo-institucionais do Serviço Público, admitindo-se o uso habitacional e atividades comerciais e de prestação de serviços.
A ZCC Zona Centro Cívico, anteriormente denominado SE-CC Setor Especial Centro Cívico, recebeu críticas de empresários por ter seu Coeficiente de ocupação reduzido de 5 para 4 nos terrenos com frente para a Av. Cândido de Abreu. Isso significa que em um terreno de 1.000m² onde poderia ser desenvolvido um projeto de até 5.000m² de área computável, agora será limitado a um projeto de até 4.000m² uma redução de 20%.
EE – Eixos Estruturais e EC – Eixos Conectores
Art. 8º Os Eixos Estruturantes são as principais áreas de estruturação linear da cidade, caracterizadas como áreas de expansão do centro tradicional, constituindo corredores de ocupação mista e de alta densidade, tendo como suporte os sistemas de circulação e de transporte.
Art. 27. Os Eixos Conectores – EC caracterizam-se como eixos de ocupação mista, de média densidade habitacional, dispostos no sentido Leste-Oeste, com a função de conexão entre a Cidade Industrial de Curitiba, eixos estruturantes e eixos de adensamento, conformando uma malha de transporte, sistema viário e ocupação urbana, denominados Eixos Conectores Leste e Oeste 1, 2, 3 e 4, e Eixos Conectores Sul 1 e 2.
Os Eixos Estruturais permanecem como os principais Eixos de desenvolvimento, onde há as canaletas de ônibus, comércio e serviços de variados portes.
Os Eixos Conectores fazem papel importante na ligação da cidade nos eixos Leste – Oeste e Sul e foram ampliados, com previsão de ampliação nos setores Leste 1, Leste 2 e Sul 2.
EI-HIS – Empreendimento Inclusivo de Habitação de Interesse Social
Art. 221. O empreendimento inclusivo de habitação de interesse social – EI-HIS é aquele correspondente a uma edificação ou conjunto de edificações em que uma parte será destinada à habitação de interesse social.
Visando trazer a inclusão social para mais perto de áreas adensadas onde há maior estrutura, serviços e empregos a Nova Lei de Zoneamento inclui na maior parte de suas Zonas a previsão para atender projetos de EI-HIS que ainda dependem de legislação específica a ser debatida.
Há muito mais…
Quando a Nova Lei de Zoneamento entrar em vigor, em 180 dias, passaremos a ver na prática as alterações trazidas pela nova legislação.
A ideia deste breve (não tão breve assim 😉) artigo é de trazer a você algumas das novidades deste importante marco regulatório no desenvolvimento de Curitiba.
Há construtores que já se anteciparam à aprovação e já incluíram em seus estudos e projetos elementos que contemplavam áreas da nova lei, e agora com pequenas alterações já serão beneficiados.
E você? O que achou? Gostaria de ver detalhes sobre algum ponto específico?
E com relação ao seu imóvel e projeto? Como será o impacto?
Comente abaixo e entre em contato!
Sobre o autor:
Alexandre Cavalcanti – Corretor de Imóveis
Estudo constantemente o mercado imobiliário para identificar as melhores formas de ajudar a quem quer negociar um imóvel ou desenvolver um novo projeto imobiliário com a confiança de tratar com os melhores profissionais.